O regime do Patrimônio de Afetação somente era possível para edifícios, condomínio de lotes, ou lotes integrantes de desmembramento ou loteamento, quando vinculado a construção de casas isoladas ou geminadas.
Com a publicação da Lei Federal n.º 14.620/23 também se tornou possível instituir o Patrimônio de Afetação para Loteamentos, como muitas outras novidades que referida lei trouxe para a construção civil brasileira.
Mas o que é Patrimônio de Afetação?
O Patrimônio de Afetação dá segurança e confiabilidade aos compradores de unidades de empreendimentos imobiliários que estejam afetados, ou seja, que estejam sendo estruturados e instituídos nos moldes do regime do patrimônio de afetação.
Afetar o empreendimento imobiliário significa separar este bem, este empreendimento em específico, em um núcleo patrimonial diferente do patrimônio total das empresas, incorporadoras/construtoras, e agora, também, loteadoras.
O empreendimento imobiliário que adota e institui o regime do patrimônio de afetação, são bem vistos por compradores das unidades, pois é uma garantia que os valores que pagarão serão destinados ao empreendimento, à sua construção e conclusão.
Na Afetação, os bens e direitos de um empreendimento imobiliário ficam separados dos demais ativos da empresa incorporadora/construtora/loteadora, sendo a formação de um patrimônio autônomo e independente, destinado exclusivamente para o empreendimento pretendido.
Principais Vantagens do Patrimônio de Afetação
· Separação Patrimonial
· Segurança Financeira
· Segurança Jurídica
· Alíquotas de impostos federais reduzidas
O empreendimento afetado não se comunica com os outros bens, direitos e deveres do incorporador/construtor/loteador.
O empreendimento afetado só responde pelos débitos oriundos dele mesmo.
Se o incorporador/construtor/loteador causar prejuízos ao empreendimento afetado, será responsabilizado.
Se o incorporador/construtor/loteador passar por processo de recuperação judicial ou falência, nada recairá sobre o empreendimento afetado, não integrará a massa concursal, os recursos para a construção do empreendimento com patrimônio de afetação ficam protegidos.
O empreendimento afetado pode aderir ao Regime Especial Tributário – RET.
Redução Tributária nos Empreendimentos Imobiliários Afetados
Por ora, o Regime Especial Tributário – RET que reduz impostos federais dos empreendimentos imobiliários com patrimônio de afetação não teve sua normatização para a modalidade de loteamentos de lotes.
Permanecendo em vigor a possibilidade do RET para os empreendimentos afetados de edifícios, condomínio de lotes, ou lotes integrantes de desmembramento ou loteamento, quando vinculado a construção de casas isoladas ou geminadas, nos termos das Leis Federais n.ºs 4.591/64, 10.931/04 e 14.382/22 e Solução de Consulta COSIT nº 24/2023 da Receita Federal.
A utilização do RET tem como requisito haver incorporação imobiliária, bem como a Lei Federal n.º 14.620/23 que possibilitou o patrimônio de afetação para loteamentos é recente, deste último mês, assim, acompanharemos os próximos debates, doutrinários, jurisprudenciais.
Vinculação do Patrimônio de Afetação
O terreno e toda a obra, desde a fundação até o acabamento, conclusão da obra, é garantido pela Afetação.
Ao instituir-se o Patrimônio de Afetação o mesmo deverá ser noticiado com a averbação no Registro de Imóveis competente.
Concluída a obra, somente após a averbação da construção no Registro de Imóveis competente é que a Afetação poderá ser baixada.
A garantia da Afetação também se reflete nos débitos relativos aos trabalhadores do empreendimento, nos débitos previdenciários, nos impostos.
Qualquer obrigação assumida com destinação ao empreendimento, à sua obra, como aluguel de máquinas, compra de materiais, prestadores de serviço, fornecedores, possui garantia da Afetação.
No caso de a obra estar financiada com instituição financeira, também está garantida pela afetação.
A garantia do Patrimônio de Afetação beneficia o empreendimento, sua obra, e os direitos dos terceiros envolvidos, como os compradores das unidades.
O imóvel Afetado é impenhorável por dívidas estranhas ao seu empreendimento, possui proteção da Afetação.
Integração de Direitos Creditórios com o Patrimônio de Afetação
O incorporador/construtor/loteador poderão ceder seus direitos creditórios das unidades vendidas do empreendimento.
O crédito desta cessão será integrado ao patrimônio de afetação, e somente poderá estar disponível para o incorporador/construtor/loteador, após o término da incorporação/empreendimento/obra.
Caso o crédito da cessão exceder o valor necessário para o término da incorporação/empreendimento/obra, individualização das unidades, ou seja, conclusão, poderá ser disponibilizado ao incorporador/construtor/loteador.
O Patrimônio de Afetação é de grande relevância ao mercado imobiliário, mecanismo jurídico que confere segurança aos negócios, melhores práticas de governança e transparência, gestão econômico-financeira, com o propósito específico da realização e conclusão de empreendimento imobiliário.
As empresas loteadoras com esta nova ferramenta, poderão estrategicamente se aprimorar, além da possibilidade de atrair mais investidores, aumentar suas transações, haja vista a transparência e confiança que o Patrimônio de Afetação proporciona no mercado imobiliário brasileiro.
