Empreendimentos imobiliários: via SPE ou SCP?

A Sociedade em Conta de Participação (SCP) e a Sociedade com Propósito Específico (SPE) são muito difundidas no mercado imobiliário, mostrando-se uma escolha certa para esse tipo de empreendimento, uma vez que, a estruturação societária adequada pode otimizar custos e diminuir os riscos.

As espécies apontadas, não podem ser confundidas, uma vez que sua natureza jurídica é totalmente distinta, o tipo de investimento, o investidor e forma de execução do objetivo social – quem irá executar o empreendimento – são pontos importantíssimos a serem observados para adoção e escolha correta do tipo societário.

Definindo a Sociedade com Propósito Específico (SPE)

A SPE é uma sociedade como qualquer outra e deve adotar um tipo societário – Limitada ou Sociedade Anônima – o que a diferencia das demais é somente o estreitamento do objeto social, como o próprio nome já diz, é criada com um objetivo específico, que será executado em um prazo determinado e após execução, pressupõe-se a sua dissolução.

Uma prática comum adotada no mercado imobiliário é a criação de uma nova SPE para cada empreendimento, isso impede que eventual insucesso afete diretamente as demais atividades da empresa construtora.

Claro que, nada impede, que as partes prorroguem o tempo de duração da empresa e suas atividades, mas essencialmente, se mostra uma união temporária de esforços, os envolvidos não têm a intenção de permanecer para além daquele objetivo, em sociedade.

Sendo assim, seu funcionamento segue as normas e exigências das sociedades em geral –  Limitada ou Anônima – possuindo a obrigatoriedade de designação do administrador, poderes e obrigações dos sócios, quórum para votações, retirada de sócios, distribuição dos lucros, devendo seguir um regime de tributação adequado para cada operação.

Destaca-se que neste caso, os sócios possuem basicamente as mesmas responsabilidades, o que pode ser regrado nos instrumentos societários da empresa – Contrato Social e Acordo de Sócios – de forma diferente.

Definindo a Sociedade em Conta de Participação (SCP)

Já a SCP é um tipo societário despersonificado, ou seja, não possui personalidade jurídica. Neste caso existe basicamente um investidor – sócio participante – e um sócio, que detém o know how e executa os objetivos sociais em nome próprio – sócio ostensivo -.

O sócio ostensivo carrega toda a obrigação inerente a execução do empreendimento, enquanto o participante só contribui com o capital, não aparecendo, na maioria das vezes, durante toda a execução.

Além do aporte do capital, o sócio participante poderá fiscalizar a administração do sócio ostensivo, devendo se abster apenas de interferir diretamente nas relações da SCP com terceiros, sob pena de responder juntamente com essa pelas obrigações assumidas.

O registro da empresa na Receita Federal e a existência de um CNPJ se dão apenas para fins contábeis. As partes podem optar pelo registro no Registro de Títulos e Documentos ou perante a Junta Comercial para proteger os interesses dos envolvidos, contudo, os referidos registros não são obrigatórios e não alteraram a natureza jurídica da sociedade.

Qual vale mais à pena, SPE ou SCP?

Após esclarecimentos iniciais, passando ao objetivo: qual vale mais a pena para os empreendimentos imobiliários?

A resposta para essa pergunta vai depender da negociação entre as partes, por exemplo, em um caso onde o investidor irá contribuir somente com o imóvel e o empreendimento será executado inteiramente pela outra parte, indica-se a SCP.

Isso vai evitar inclusive conflitos societários posteriores, uma vez que, o executor do empreendimento irá realizá-lo em nome próprio, sem interferência do investidor, motivo que também torna-se uma ótima opções aos investidores que não querem correr grandes riscos.

Já em uma relação em que as partes irão tocar o empreendimento em conjunto, recomenda-se a SPE.

São comumente adotadas nas parcerias entre incorporadora e construtora ou ainda, parcerias com o proprietário do terreno, onde, neste último caso, além de possuir participação pode contribuir com o custo da obra, tornando-se um investidor direto das atividades da incorporadora/construtora.

Sem mencionar que a constituição na forma de SPE garante mais segurança para os adquirentes e demais figuras envolvidas, uma vez que, possuindo personalidade jurídica própria – o que não ocorre na SCP -, caso um de sócios enfrente dificuldades, esta não afetará, necessariamente o empreendimento, especialmente nos casos de averbação, na matrícula do terreno, de patrimônio de afetação.

Por fim, lembrando que todas as vantagens e desvantagens devem ser analisadas cautelosamente por um advogado especialista, de acordo com características especiais e interesse das partes envolvidas.

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